中古マンションで節税対策ができる？節税できる理由や注意点を解説
不動産投資を始める場合、手頃な価格で購入できる中古マンションで賃貸経営をすると、相続税や所得税などの節税対策ができます。
中古マンションで不動産投資を成功させるには、空室期間を作らないことも重要ですが、節税対策もある意味で利益を生み出してくれます。
ここでは、投資目的で購入する中古マンションの節税対策について解説していきます。
中古マンション（投資目的）で節税ができる理由
中古マンションを購入することで節約できる税金は、所得税と相続税、贈与税の3つが挙げられます。
まずは、それぞれの税金がなぜ節約できるのかを把握しておきましょう。
所得税
中古マンション（投資目的）で節税できるのは、不動産所得の中から必要経費を差し引いて計上できるからです。
購入したマンションに、ただ住んでいるだけであれば住居扱いになるため、必要経費は発生しません。
しかし、賃貸物件として購入した場合は、購入時に払う仲介手数料や建物の減価償却費、加入が義務付けられている火災保険などが、賃貸物件を運営するための必要経費として認められるのです。
家賃収入が必要経費よりも少ない場合は、所得税として申告した分からの還付が受けられます。
そのため、中古マンションで不動産投資をすると節税ができるのです。
相続税
不動産を相続するときには、固定資産評価額によって相続税の額が決まります。
固定資産評価額というのは、相続する時点での資産の評価となるため、もとの金額の1/3ぐらいまで下がります。
例えば、3,000万円の現金資金の場合は、3,000万円に対して税金がかけられてしまいます。
このお金で中古マンション（固定資産）を購入しておけば、固定資産額は1/3で計算されるので1,000万円程度とみなされます。
さらに、不動産を貸している場合は、評価額がもっと下がるのが一般的です。
つまり、中古マンションで相続をすれば、相続税も1/3もしくはそれ以上節約することができるのです。
中古マンションの節税対策方法とは
中古マンションを購入して、賃貸物件として貸し出せば節税できますが、自分でしっかり対策を行う必要があります。
ここでは、3つの節税対策を紹介します。
賃貸経営で必要になった経費を計上する
前述したとおり、賃貸経営をする場合は、中古マンション購入や経営にかかるあらゆる経費を計上できます。
マンションの一室を購入すると、管理費や修繕費、損害保険や火災保険などを払わなくてはいけませんが、これらはすべて必要経費としてみなされます。
また、不動産経営をする上で物件を見に行くこともあるため、交通費も経費として計上できます。
これらを計上するには、領収書などが必要になるので、しっかり保管しておきましょう。
減価償却費を計上する期間を短くする
減価償却費は、必要経費の一部であり、所得税の節税に大きく関わってきます。
減価償却というのは、建物や車などの固定資産を、使用期間に分散して経費として計上する仕組みです。
中古マンションの減価償却費を経費として計上しておけば、投資で赤字になったとしても、損益計算によって所得税の還付が受けられます。
損益通算をする
損益通算というのは、所得が赤字だった場合に他の所得の黒字から差し引くことで、不動産所得にも適用されます。
例えば、マンションの賃貸経営で毎年100万円の赤字が出た場合、他の給与所得と損益通算をすることで、全体の所得を下げられるので納税額を減らすことが可能です。
つまり、給与所得が1,000万円でマンションの赤字が100万円の場合は、1,000万円から100万円を引いた900万円が年間所得合計となるため、所得税を約30万円節税できるのです。
※減価償却費の計算方法については、次の項目で説明します。
中古マンション購入の節税対策の注意点
中古マンションの賃貸経営で節税対策をする場合、経費計上できないものがあること、そして節税を目的に賃貸経営をすると失敗しやすいことに注意しましょう。
何でも経費として計上できるイメージがあるかもしれませんが、ローンの返済金や私生活で使った費用は経費にはなりません。
また、節税も大切ですが、賃貸経営は家賃収入によって利益を得ることがメインです。
節税をメインに物件選びをしてしまうと、無駄に維持費がかかったり、減価償却費が高かったりして、空室が出たときや物件を売るときに大赤字になってしまうことがあるので注意してください。
中古マンションの減価償却費の計算方法
減価償却費は、建物の購入価格×償却率の計算式で算出できます。
建物の購入価格は、消費税額から逆算することで価格が分かりますが、償却率は下記の計算式で算出します。
＜法定耐用年数を超えていない場合＞
（法定耐用年数－経過年数）+経過年数×0.2
＜法定耐用年数を超えている場合＞
法定耐用年数×0.2
ただし、実際に減価償却費を自分で算出するのは難しいので、正確な額を知りたい場合は専門家に計算を依頼することをおすすめします。
中古マンションの節税は仕組みを正しく把握することが重要
中古マンションで賃貸経営をすれば、節税をすることができます。
しかし、仕組みをしっかり把握しておかないと、経費と思っていたものが計上できなかったり、不動産売却時に譲渡所得税の負担が大きくなったりするかもしれないので気をつけてください。
もちろん節税も大事ですが、賃貸経営というのは家賃収入で利益を出すことが一番の目的なので、忘れないようにしましょう。
耐震基準適合証明書を発行すると様々な節税対策が可能です。
